Estimo - Temi Esame di Stato
Svolgimento Estimo 2^ Prova - Maturità GEOMETRI

Esame 2000 - Sessione ordinaria

Per la realizzazione di un'opera pubblica viene espropriata interamente una proprietà fondiaria, estesa per ha 4,70, provvista di un fabbricato di 108 m2 di superficie coperta, adibito ad abitazione del proprietario conduttore, sita in prossimità di un centro di sviluppo urbano. Il consulente del proprietario, officiato per esprimere una ipotesi valutativa, dimostra in modo convincente che ha 1,70 della superficie, a valle del fabbricato, possono essere considerati a destinazione edificatoria, mentre la rimanente porzione debba essere ritenuta agricola, quale seminativo irriguo seguendo la certificazione catastale. Poiché l'Ente espropriante sostanzialmente concorda sull'indicata destinazione delle superfici, le parti decidono di procedere alla valutazione del bene con i propri tecnici, applicando le vigenti norme sull'espropriazione.

Il candidato, definendo nei particolari la situazione esposta con una plausibile descrizione, proceda alla determinazione del più probabile indennizzo spettante al proprietario, motivando i dati che assume per rispondere al quesito.

Durata massima della prova: 6 ore.
E' consentito l'uso del dizionario di italiano.
Non è consentito lasciare l'Istituto prima che siano trascorse 3 ore dalla dettatura del tema.
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Commento

I dati forniti dal testo fanno esplicito riferimento alla duplice situazione che dovrà essere valutata in fase di stima: un’area ad esclusivo utilizzo agricolo ed una superficie ad imminente destinazione edificatoria. La stima del più probabile indennizzo da corrispondere all’espropriando dovrà quindi fare riferimento a queste due distinte condizioni, tenendo inoltre in particolare condizione la presenza del fabbricato rurale sull’area agricola e lo status di conduttore del proprietario del fondo.
Sulla base delle informazioni a nostra disposizione sembra di poter escludere qualunque situazione di contrasto tra le parti in causa, fatto questo che ci permetterà di addivenire ad una cessione volontaria.

Traccia di svolgimento

Descrizione

Non sembra opportuno in questa sede dilungarci sulla parte descrittiva, peraltro spiccatamente soggettiva, se non per ricordare che trattandosi di un fondo rustico avranno importanza soprattutto le caratteristiche relative alla presenza di infrastrutture, alle condizioni geografiche e climatiche (caratteristiche estrinseche), alla giacitura ed alla fertilità dei terreni, alla conformazione ed alle dimensioni del fondo, alle condizioni generali del fabbricato ed alle sue misure (caratteristiche intrinseche). Questo può essere completato, a discrezione del candidato, con dati riguardanti le disposizioni urbanistiche della zona.

Stima dell’area a suscettività edificatoria
La legge 359/1992 individua l’indennità nella media tra il valore venale dell’area (Vo) ed il coacervo decennale dei redditi dominicali rivalutati (10R.D.), con riduzione del 40%:

Ind. = (Vo + 10 R.D. x 0,6)/2

il valore venale dell’area potrà essere individuato nel più probabile valore di mercato attribuibile alla superficie di 1,7 ha. Allo scopo di ottenere questo dato si ritiene più corretto seguire un procedimento di stima sintetico parametrico, per sviluppare il quale sarà necessaria un’indagine accurata nella zona, tenendo conto delle compravendite che si sono verificate per aree simili in tempi recenti.

Premesso che i valori numerici che d’ora in poi saranno riportati sono puramente indicativi e funzionali alla traccia per lo svolgimento del tema, possiamo adesso procedere seguendo due modalità:

- Determinazione del valore/mq, del tutto plausibile considerando costanti e ordinari nella zona gli indici di edificabilità ed utilizzazione, indicativamente individuabile in L. 300.000/mq.
- Determinazione del valore/mc edificabile, più comune e professionalmente valido, stimabile in L. 200.000/mq edificabile.
Assumendo un indice di edificabilità pari a 1,5, in entrambi i casi si ottiene un valore complessivo dell’area di L. 5.100.000.000.
Il reddito Dominicale, rilevabile dai dati catastali dell’immobile, è di L. 155.000/ha.

Si ottiene le seguente indennità provvisoria:

Ind. = (5.100.000.000 + 10 x (155.000 x 1,7))/2 x 0,6 = 2.551.317.500 x 0,6

tenendo conto di quanto affermato in fase di commento introduttivo si procede ad una cessione volontaria, fatto che esclude la riduzione del 40%.
Per completezza appare opportuno ricordare che la stima del valore venale dell’area in oggetto può essere svolta anche seguendo un procedimento analitico rivolto alla determinazione del valore di trasformazione dell’area stessa. Tale procedimento prevede la stima del valore dell’immobile dopo la trasformazione (valore di mercato del fabbricato che si andrà a costruire) dal quale dovrà essere sottratto l’ammontare complessivo delle spese necessarie alla sua trasformazione.
Non avendo a disposizione alcun dato riguardante i tempi e le modalità di edificazione previsti si è ritenuto più opportuno e verosimile procedere seguendo la via sintetica.

Stima dell’area a destinazione agricola
La stima del più probabile indennizzo da corrispondere per l’area di 3,0 ha prevede la determinazione di un’indennità provvisoria comprendente:

Il valore del terreno effettivamente coltivato, calcolato moltiplicando la sua superficie per il valore agricolo medio (V.A.M.) della corrispondente qualità di coltura (nel nostro caso seminativo irriguo);
Il valore dell’area occupata dal fabbricato, calcolato moltiplicando la sua superficie per il V.A.M. della qualità di coltura prevalente del fondo (ancora seminativo irriguo);
Il valore di costo di ricostruzione del fabbricato, tenendo conto del suo stato di conservazione.
Assumendo un V.A.M. di L. 20.000.000/ha, si ottiene un valore complessivo per l’area di L. 60.000.000.
Il valore di costo di ricostruzione del fabbricato dovrà tener conto del costo di costruzione a nuovo dell’immobile in oggetto (stimabile presumibilmente intorno a L. 300.000/mc vuoto per pieno) e del suo stato di conservazione, espresso attraverso un coefficiente di vetustà.
I dati numerici riguardanti questa parte sono del tutto soggettivi e fanno riferimento a quanto il candidato ha esposto nella parte descrittiva del tema, per cui non si ritiene funzionale ipotizzare un calcolo.
Procedendo anche in questo caso ad una cessione volontaria, si giungerà ad una indennità effettiva nel calcolo della quale il proprietario conduttore si vedrà triplicare la cifra relativa al valore dell’area (L. 180.000.000).
La somma dei valori determinati con le due stime ci darà l’ammontare del più probabile indennizzo da corrispondere all’esproriando.
(IL TIRRENO 23 giugno 2000 – Prof. Paolo Michelotti)

Esame 1980 - Sessione ordinaria

A motivo dell’inquinamento atmosferico causato dagli scarichi di un’industria chimica, un vigneto coetaneo, dell’età di anni 12, esteso 16 ha e specializzato nelle produzioni di uva da tavola, dovrà essere spiantato. Successivamente il terreno potrà essere utilizzato con colture cerealicole che sono risultate resistenti al suddetto inquinamento.
Un perito estimatore, incaricato della valutazione del danno, ha rilevato quanto segue:
- il fondo è dotato di fabbricati il cui costo di ricostruzione è di L. 42.000.000;
- il costo di impianto del vigneto, riferito alla fine del secondo anno, è di L. 8.000.000 ad ettaro;
- le macchine e le attrezzature necessarie per coltivare il vigneto hanno un valore a nuovo di L. 21.000.000;
- nel fondo a seminativo il parco macchine avrà un valore a nuovo di L. 22.500.000;
- cessando l’attività viticola e iniziando quella cerealicola, sarà necessario cedere macchine per un valore a nuovo di L. 6.000.000 e acquistarne altre per L. 7.500.000.
Il candidato, ipotizzando con verosimiglianza ogni altro dato necessario, determini analiticamente l’entità dell’indennizzo dovuto al proprietario del fondo danneggiato. Riferisca inoltre sulle variazioni da apportare ai registri catastali in seguito al mutamento di destinazione del fondo.
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a. Prerequisiti

- ciclo colturale del vigneto
- fabbisogni e produzioni durante le fasi del ciclo colturale
- matematica finanziaria
- estimo generale
- stima dei fondi rustici
- stima delle colture arboree da frutto
- bilancio dell'azienda agraria
- elementi di coltivazioni erbacee
- conto colturale
- stima dei danni
- stima dei frutti pendenti
- catasto terreni

b. Schema di risoluzione

Attraverso l'analisi del testo si rileva che lo scopo della stima è la determinazione dell'indennizzo spettante al proprietario di un vigneto a seguito dello spiantamento totale della coltura arborea dovuto ai danni prodotti da un episodio di inquinamento. L'ammontare del danno sarà determinato dalla diminuzione di valore del fondo dovuta al passaggio da vigneto a seminativo, cui si aggiungeranno le perdite di produzione per i restanti anni del ciclo, le spese per l'adeguamento del parco macchine e il valore dei frutti pendenti relativi all'anno in cui si verifica il danno. Successivamente si dovranno evidenziare le variazioni da apportare ai documenti catastali. Il testo indica esplicitamente che bisogna utilizzare un procedimento di stima analitico; non necessariamente si deve intendere la stima analitica come una stima per capitalizzazione del reddito, anche se in questo caso riteniamo opportuno a fini didattici utilizzare questo tipo di stima.
Ipotizziamo che si tratti di un vigneto coetaneo, situato in una zona di pianura, specializzato nella produzione di uva da tavola, per cui si dovranno ricercare gli elementi necessari a descrivere esaurientemente un'azienda del genere; altri dati da ricercare sono quelli relativi alla coltivazione della vite, del mais e del frumento.
Ipotizziamo, inoltre, che il danno avvenga tra la fine di agosto e i primi di settembre, con prodotto prossimo alla raccolta.

Il piano di svolgimento si articolerà nelle seguenti fasi successive:

- stesura della relazione descrittiva;
- andamento delle spese e delle produzioni durante il ciclo colturale del vigneto;
- determinazione del V0 del vigneto;
- determinazione del V12 del vigneto in base ai redditi futuri;
- determinazione del valore del soprassuolo del vigneto;
- determinazione del V0 del seminativo;
- determinazione della diminuzione di valore del fondo;
- calcolo dei costi per l'adeguamento del parco macchine;
- calcolo dei frutti pendenti;
- determinazione dell'ammontare del danno;
- variazioni nei documenti catastali.